Luật Thủ đô số 39/2024/QH15 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 28  tháng  6 năm 2024 (sau đây gọi tắt là Luật Thủ đô năm 2024). Luật Thủ đô năm 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 (Trừ 05 nội dung có hiệu lực thi hành từ 01/7/2025) thay thế Luật Thủ đô số 25/2012/QH13.

Về phát triển nhà ở; phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông

1. Về phát triển nhà ở (Điều 29)

Trên cơ sở kế thừa quy định tại Điều 16 Luật Thủ đô năm 2012 về quản lý, phát triển nhà ở, Luật Thủ đô năm 2024 xác định mục tiêu, yêu cầu: “Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố phải phù hợp với Quy hoạch Thủ đô, Quy hoạch chung Thủ đô; ưu tiên đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhà ở, các khu nhà ở xã hội độc lập theo hướng hiện đại, thuận tiện, đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội” (khoản 1 Điều 29).

Luật Thủ đô năm 2024 quy định một số biện pháp đặc thù để phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô như sau:

a) Quy định đặc thù đối với việc phát triển nhà ở xã hội

- Khác với quy định của Luật Quy hoạch đô thị, Luật Thủ đô năm 2024 quy định nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phát triển nhà ở xã hội phải được lập đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch chi tiết và tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan cùng một thời điểm; nhưng việc thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phải được thực hiện trước, làm cơ sở thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết phát triển nhà ở xã hội (điểm a khoản 2 Điều 29).

Việc cho phép thực hiện đồng thời hai hoạt động này sẽ rút ngắn thời gian lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và lập đồ án quy hoạch chi tiết theo tuần tự trước sau, nhờ đó giúp đẩy nhanh tiến độ lập dự án đầu tư xây dựng và cấp phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô, đáp ứng yêu cầu cấp thiết hiện nay.

- Luật giao quyền cho Hội đồng nhân dân Thành phố quyết định sử dụng ngân sách Thành phố để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội thiết yếu trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập nhằm bảo đảm chất lượng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các dự án khu nhà ở xã hội độc lập, qua đó đảm bảo tốt nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân tại các khu nhà ở xã hội này (điểm b khoản 2 Điều 29).

b) Quy định đặc thù đ ối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

 Luật quy định trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở thì Uỷ ban nhân dân Thành phố quyết định thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất (khoản 3 Điều 29).

Quy định nhằm tạo cơ sở pháp lý để thành phố Hà Nội thực hiện có hiệu quả việc quản lý, cải tạo nhà chung cư, đồng thời, có cơ chế mạnh mẽ hơn để xử lý những bất cập trong thực tiễn liên quan đến cải tạo nhà chung cư hiện nay ^[1].

c) Quy định c ơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án phát triển nhà ở, nhà lưu trú

 Luật giao quyền Hội đồng nhân dân Thành phố quy định cơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án phát triển nhà ở, nhà lưu trú bố trí cho người lao động làm việc tại khu công nghệ cao, khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố (khoản 4 Điều 29). Quy định này nhằm thu hút nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu của việc phát triển các khu công nghệ cao, khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố.

2. Về phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông (Điều 30; điểm a khoản 1 Điều 42)

Kết luận số 80-KL/TW ngày 24/5/2024  của Bộ Chính trị về Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 xác định nhiệm vụ: “Đẩy mạnh khâu đột phá về kết cấu hạ tầng, trong đó ưu tiên quy hoạch, xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng đô thị. Phát triển hệ thống giao thông công cộng tích hợp giữa các loại hình xe đạp, xe buýt và đường sắt đô thị gắn với lộ trình và cơ chế đột phá nhằm chuyển đổi giao thông xanh”.

Điều 30 Luật Thủ đô năm 2024 quy định phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông trên cơ sở kế thừa cơ bản nội dung Điều 18 Luật Thủ đô năm 2012, đồng thời bổ sung quy định phân quyền mạnh hơn cho Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội trong việc ban hành các chính sách, giải pháp đặc thù, đột phá, cụ thể:

- Chính sách đầu tư và huy động nguồn lực để đầu tư xây dựng, phát triển, bảo trì, bảo dưỡng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình bảo đảm an toàn giao thông, chống ùn tắc giao thông, các công trình ngầm công cộng trên địa bàn Thành phố (khoản 1 Điều 30);

- Chính sách phát triển hệ thống vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn; khuyến khích đầu tư xây dựng, khai thác đường sắt đô thị, xe buýt, nhà ga, bến xe, bãi đỗ xe ô tô và sử dụng các phương tiện giao thông phát thải thấp; hạn chế phương tiện giao thông cá nhân vào khu vực trung tâm để giảm ùn tắc giao thông, giảm phát thải; áp dụng phí giảm ùn tắc giao thông (khoản 2 Điều 30). Thu hút nhà đầu tư chiến lược vào đầu tư phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng khối lượng lớn nội vùng và liên vùng (điểm a khoản 1 Điều 42);

- Chính sách phát triển đường vành đai, trung tâm logistic, hệ thống giao thông công cộng trên địa bàn Thành phố và kết nối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có hoạt động liên kết, phát triển vùng với Thủ đô (khoản 3 Điều 30);

- Khuyến khích áp dụng công nghệ cao trong quản lý, điều hành hệ thống giao thông vận tải (khoản 4 Điều 30);

- Chính sách quản lý, khai thác đường đô thị, đường sắt đô thị, bảo đảm trật tự, an toàn giao thông, văn minh đô thị (khoản 5 Điều 30).

3. Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng ( Điều 3 1)

Luật Thủ đô (sửa đổi) với nhiều quy định, cơ chế đặc thù để phát triển Thủ đô hướng tới đô thị thông minh, hiện đại, xanh, sạch, đẹp.  Ảnh: Nguyễn Quang.

Nghị quyết số 15-NQ/TW đề ra phương hướng: “K hơi thông, huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực từ đất đai, tài nguyên gắn với phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị Hà Nội thông minh, hiện đại, từng bước tạo ra và hoàn thiện mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) ” .

a) Khái niệm mô hình TOD

Luật Thủ đô năm 2024 quy định: “Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (gọi tắt là mô hình TOD) là giải pháp quy hoạch, cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị, lấy điểm kết nối giao thông đường sắt đô thị hoặc điểm kết nối giao thông có sử dụng phương thức vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn khác làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng trong khoảng cách đi bộ đến phương tiện giao thông công cộng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, sức khoẻ cộng đồng, giảm phương tiện giao thông cơ giới cá nhân, giảm phát thải gây ô nhiễm môi trường, kết hợp với bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa”. 

Khu vực TOD là khu vực bao gồm nhà ga, đề-pô đường sắt đô thị, điểm đón, trả khách của các loại hình vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn khác và vùng phụ cận được xác định theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết có liên quan để xây dựng tuyến giao thông, đường sắt đô thị kết hợp cải tạo, chỉnh trang đô thị, đầu tư phát triển đô thị (khoản 1 Điều 31). 

Việc thực hiện các dự án TOD nhằm mục tiêu quy hoạch sử dụng đất và dự trữ đất nhằm huy động hiệu quả giá trị của các lô đất thuộc vùng phụ cận các nhà ga đường sắt đô thị tạo thêm nguồn lực để đầu tư phát triển đường sắt đô thị, tạo sự đồng bộ trong phát triển đô thị và giao thông.

Hình thành các khu đô thị trong khu vực TOD với các chức năng hỗn hợp bao gồm: dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng.

Mô hình này này đã được nhiều quốc gia phát triển và một số quốc gia trong khu vực như Singapore, Trung Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc) thực hiện thành công, hiệu quả.

b) Luật quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù cho phép Thành phố thực hiện trong các lĩnh vực quy hoạch, đầu tư và tài chính liên quan đến phát triển mô hình TOD

- Quy định đặc thù trong việc lập, quyết định, quản lý quy hoạch hệ thống đường sắt đô thị, quy hoạch tuyến giao thông có sử dụng phương thức vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn khác và khu vực TOD (khoản 2 Điều 31):

+ Uỷ ban nhân dân Thành phố được điều chỉnh chức năng sử dụng cho các khu đất trong khu vực TOD nhằm khai thác quỹ đất và giá trị tăng thêm từ đất (điểm a khoản 2 Điều 31);

+ Uỷ ban nhân dân Thành phố quyết định áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các yêu cầu về không gian và sử dụng đất khác với quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (điểm b khoản 2 Điều 31) ;

+ Uỷ ban nhân dân Thành phố quyết định phê duyệt phương án tuyến đường sắt đô thị hoặc quy định chi tiết khu vực TOD tại những khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc tương đương đã được phê duyệt và có giá trị thay thế nội dung điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu vực có liên quan mà không cần làm thủ tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch (điểm c khoản 2 Điều 31).

 - Quy định ưu tiên áp dụng mô hình TOD trong việc đầu tư phát triển đường sắt đô thị với các biện pháp đặc thù (khoản 3 Điều 31):

+ Hội đồng nhân dân Thành phố quyết định chủ trương đầu tư dự án tuyến đường sắt đô thị theo mô hình TOD theo phân kỳ đầu tư trong từng giai đoạn; quyết định việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập (điểm a khoản 3 Điều 31);

+ Uỷ ban nhân dân Thành phố quyết định đầu tư dự án tuyến đường sắt đô thị theo mô hình TOD, quyết định đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án thành phần đã được Hội đồng nhân dân quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư dự án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (điểm b khoản 3 Điều 31);

+ Uỷ ban nhân dân Thành phố quyết định lựa chọn áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn cho các tuyến đường sắt đô thị của Thành phố (điểm d khoản 3 Điều 31).

- Quy định đặc thù về thu và sử dụng các khoản thu trong khu vực TOD (khoản 4 Điều 31). Theo đó, Thành phố được thu một số khoản thu từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm; từ việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD, phí cải thiện hạ tầng và được sử dụng 100% khoản thu đó để phát triển hệ thống đường sắt đô thị, hệ thống giao thông công cộng, hạ tầng kỹ thuật kết nối với hệ thống vận tải hành khách công cộng ^[2]. Luật giao Hội đồng nhân dân Thành phố quy định phương pháp xác định mức thu; thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực hiện việc thu tiền đối với các khoản thu trong khu vực TOD bảo đảm không trùng thu với các loại thuế, phí khác (khoản 5 Điều 31).

Hướng tới mục tiêu đến năm 2030, Hà Nội sẽ cơ bản trở thành Thành phố thông minh, hiện đại.

Với các quy định tại Điều 31, Luật Thủ đô năm 2024 đặt ra các nguyên tắc cơ bản cho việc phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng và triển khai xây dựng các tuyến đường giao thông có sử dụng phương thức vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn, mà ưu tiên trước mắt là hệ thống đường sắt đô thị trên địa bàn Thủ đô Hà Nội, tạo thuận lợi, rút ngắn thời gian, đơn giản thủ tục cho việc xác định các quy hoạch có liên quan và quyết định chủ trương đầu tư, khai thác có hiệu quả hệ thống đường sắt đô thị và các khu vực TOD, bảo đảm mục tiêu hoàn thành mạng lưới đường sắt đô thị tại Thành phố vào năm 2035 được nêu tại Kết luận số 49-KL/TW ngày 28/02/2023 của Bộ Chính trị về định hướng phát triển giao thông vận tải đường sắt Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045./.

Quận Hoàng Mai